Immobilie geerbt? So ermitteln Sie den Verkehrswert und sparen Erbschaftssteuer
Nach einem Trauerfall steht oft eine wichtige Frage im Raum: Was ist das geerbte Haus oder die Wohnung wert? Der Verkehrswert entscheidet nicht nur über die Höhe der Erbschaftssteuer – er ist auch Grundlage für faire Auszahlungen an Miterben oder einen späteren Verkauf.
Das Wichtigste auf einen Blick
| Das Problem | Die Lösung |
|---|---|
| Das Finanzamt bewertet Immobilien oft 20-50% zu hoch | Ein professionelles Gutachten kann den Wert korrigieren |
| Höherer Wert = mehr Erbschaftssteuer | Niedrigerer nachgewiesener Wert = weniger Steuern |
| Streit in Erbengemeinschaften | Objektive Bewertung schafft Klarheit |
Seit Januar 2023 bewertet das Finanzamt Immobilien nach dem neuen Bewertungsgesetz tendenziell noch höher. Ein eigenes Verkehrswertgutachten lohnt sich jetzt mehr denn je.
Warum der Verkehrswert bei einer Erbschaft so wichtig ist
Der Verkehrswert (auch "gemeiner Wert") gibt an, welchen Preis eine Immobilie am freien Markt erzielen würde. Bei einer Erbschaft ist dieser Wert in mehreren Situationen unverzichtbar:
Stichtag beachten
Maßgeblich ist immer der Todestag des Erblassers. Der Verkehrswert muss zu diesem Datum ermittelt werden – auch wenn die Bewertung erst Monate später erfolgt.
Wer bestimmt den Immobilienwert? Finanzamt vs. Gutachter
Es gibt zwei Wege, wie der Verkehrswert ermittelt wird – mit sehr unterschiedlichen Ergebnissen:
| Kriterium | Finanzamt | Unabhängiger Gutachter |
|---|---|---|
| Besichtigung vor Ort | Nein | Ja |
| Berücksichtigt Mängel | Kaum | Vollständig |
| Modernisierungsrückstau | Ignoriert | Wertmindernd |
| Individuelle Faktoren | Pauschale Berechnung | Objektspezifisch |
| Grundlage | Bodenrichtwerte + Standardverfahren | Marktdaten + 3 Bewertungsverfahren |
| Typisches Ergebnis | Oft 20-50% zu hoch | Marktgerechter Wert |
| Kosten | Kostenlos | Ab ca. 2.500-3.000 € |
| Anerkennung | Automatisch | Muss eingereicht werden |
„Das Finanzamt kennt Ihr Haus nicht. Es sieht nicht den undichten Keller, die veraltete Heizung oder den Sanierungsstau. All diese Faktoren senken den Marktwert erheblich – aber nur, wenn Sie sie nachweisen.— Max Mustermann, Immobiliensachverständiger
Erbschaftssteuer-Freibeträge: Das können Sie steuerfrei erben
Nicht jede Erbschaft löst automatisch Steuerzahlungen aus. Der Gesetzgeber gewährt je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hohe Freibeträge:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder, Adoptivkinder | 400.000 € | I |
| Enkelkinder (Eltern verstorben) | 400.000 € | I |
| Enkelkinder (Eltern leben) | 200.000 € | I |
| Eltern, Großeltern | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Stiefeltern, Schwiegereltern | 20.000 € | II |
| Geschiedene Ehepartner | 20.000 € | II |
| Alle anderen Personen | 20.000 € | III |
Sonderfall selbstgenutzte Immobilie
Ehepartner können das Familienheim komplett steuerfrei erben – ohne Größenbeschränkung. Kinder erben bis zu 200 m² steuerfrei, wenn sie mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen.
So hoch ist die Erbschaftssteuer wirklich
Der Steuersatz hängt von zwei Faktoren ab: Ihrer Steuerklasse und dem Wert über dem Freibetrag.
| Wert über Freibetrag | Kl. I | Kl. II | Kl. III |
|---|---|---|---|
| Bis 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| Bis 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| Bis 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| Bis 6.000.000 € | 19% | 30% | 30% |
| Bis 13.000.000 € | 23% | 35% | 50% |
| Bis 26.000.000 € | 27% | 40% | 50% |
| Über 26.000.000 € | 30% | 43% | 50% |
Achtung bei Steuerklasse II und III
Bereits ab dem ersten Euro über dem geringen Freibetrag von 20.000 € zahlen Geschwister, Neffen oder Freunde mindestens 15-30% Steuern!
Beispielrechnung: So berechnet das Finanzamt Ihre Erbschaftssteuer
Szenario: Marie erbt das Einfamilienhaus ihrer Großmutter. Sie plant nicht, selbst einzuziehen.
Finanzamt-Bewertung
Mit Gutachten
Ersparnis durch Gutachten: 11.000 €
Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten (ca. 2.500-3.500 €) haben sich in diesem Fall mehr als dreifach amortisiert.
Interaktiver Erbschaftssteuer-Rechner
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Die 3 anerkannten Verfahren zur Verkehrswertermittlung
Je nach Immobilienart nutzen Gutachter unterschiedliche Bewertungsmethoden:
1. Vergleichswert
Vergleich mit kürzlich verkauften, ähnlichen Immobilien in der Region. Gilt als marktnächstes Verfahren.
2. Ertragswert
Berechnung basierend auf den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Der Ertrag bestimmt den Wert.
3. Sachwert
Was würde es kosten, das Gebäude heute neu zu bauen? Minus Alterswertminderung und Mängel.
Wichtig
Ein professioneller Gutachter wendet mindestens zwei Verfahren an und gewichtet die Ergebnisse. Das Finanzamt nutzt oft nur ein pauschales Verfahren ohne Vor-Ort-Besichtigung.
So senken Sie die Erbschaftssteuer legal
Strategie 1: Eigenes Verkehrswertgutachten
Das Finanzamt muss ein qualifiziertes Gutachten akzeptieren, wenn es von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt wurde (§ 198 BewG).
Checkliste: Wann lohnt sich ein Gutachten?
- Die Immobilie hat offensichtliche Mängel (Sanierungsstau, veraltete Technik)
- Der Verkehrswert liegt voraussichtlich über Ihrem Freibetrag
- Es handelt sich um eine Erbengemeinschaft mit Konfliktpotenzial
- Die Immobilie hat besondere wertmindernde Merkmale (Lärm, Altlasten, Wegerecht)
- Sie planen keinen zeitnahen Verkauf (sonst kann der Kaufpreis als Nachweis dienen)
Strategie 2: 10-Jahres-Regel nutzen
Ehepartner und Kinder können die Immobilie steuerfrei erben, wenn sie:
- Mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen
- Die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen
- (Bei Kindern: max. 200 m² Wohnfläche)
Strategie 3: Gutachtenkosten absetzen
Die Kosten für das Verkehrswertgutachten können Sie vom steuerpflichtigen Erbe abziehen. Sie reduzieren also zusätzlich die Bemessungsgrundlage.
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Ob für die Steuererklärung, die Auszahlung von Miterben oder einen geplanten Verkauf – mit einer fundierten Bewertung treffen Sie die richtige Entscheidung.
Kostenlose Immobilienbewertung starten →Sonderfall Erbengemeinschaft: Warum der Verkehrswert hier besonders wichtig ist
Erben mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie, entsteht eine Erbengemeinschaft. Typische Szenarien:
- Einer will das Haus behalten: Auszahlung der Miterben auf Basis fairer Beträge.
- Alle wollen verkaufen: Gemeinsamer Verkauf braucht Grundlage für Mindestpreis.
- Uneinigkeit: Teilungsversteigerung, Gericht setzt Mindestgebot.
- Streit über den Wert: Neutrales Gutachten schafft verbindliche Einigung.
Tipp: Einigen Sie sich als Erbengemeinschaft gemeinsam auf einen Gutachter. Das schafft Akzeptanz für das Ergebnis und verhindert, dass jeder Erbe ein eigenes Gutachten beauftragt.
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